１．物件調査　　

　①募集賃料の設定　　　

賃貸において、賃料設定はとても大切なものです。賃料設定が相場とかけ離れたものでは、いくらいい物件でも入居希望者を呼び寄せることは出来ません。そこで、物件の築年数、構造、間取り、設備、入居条件に近隣相場を考慮し、かつ、オーナー様が負担されている固定資産税や物件の建築費の返済状況などを勘案し、適切な賃料設定を行います。

　②物件の付加価値向上などのご提案

適切な賃料設定を行った場合でも、現在の賃貸事情は「借り手市場」であるため、駅から遠距離である等の条件により、場合によっては適切な賃料設定と併せて物件そのものの付加価値を向上させた方がいい場合もございます。オーナー様に嫌がれるから話をしないのではなく、オーナー様に不動産のプロとしてきちんと意見を言えることがオーナー様の安心にも繋がると信じております。

２．募集業務

　①宣伝活動　　

オーナー様にご了解をいただいた賃料、入居条件などにより募集図面を作成し、

・定期的に物件エリアの不動産業者にＦＡＸを送付。

・弊社店頭に貼り出し。

・インターネット掲載。

・弊社ホームページ掲載。

・日頃よりお付き合いのある不動産業者には直接募集を依頼。

を行い、迅速に物件が満室になるよう最大限の努力をさせていただきます。

②　入居希望者の案内・説明

最近、物件に興味を示された方は、不動産業者に出向くよりもインターネットからの問い合わせが多くなってきております。そのため、物件の詳細を確認することなく入居を決めてしまう方もおり、後々、トラブルに発展するケースも少なくありません。その点、弊社は不動産管理を主としていることから、オーナー様のご意向を第一に、かつ、入居希望者のご要望も尊重し、後々のトラブル防止のためにも、入居希望者に対し、親切・丁寧に接することを信条にしております。

また、弊社以外の仲介業者が案内・説明する場合にも、基本的なスタンスを遵守させ、オーナー様にご迷惑をお掛けしないように協力して業務に当たります。

３．契約業務

　①入居申込書の受付・審査　　

物件の案内・説明後、入居を希望された場合には、弊社若しくは弊社以外の仲介業者の様式により、入居申込書に記入していただきます。入居申込書を漏れなく記入後、入居希望者及び連帯保証人の審査（確認）を行い、その後、オーナー様へお伺いを立て、ご了承をいただいた段階で審査は終了になります。

　②重要事項説明等

入居審査終了後、宅地建物取引業法第35条に基づき、入居希望者に対して、契約が成立するまでの間に宅地建物取引主任者をして、一定の事項を記載した書面を交付して説明をいたします。

本説明は、契約締結前に入居希望者に対して判断材料を提供することを目的としておりますので、説明事項不足で後日のトラブルの原因にならぬようその記載内容については、オーナー様にもご協力をいただきながら、弊社の宅地建物取引主任者が一定事項に漏れのないよう調査・作成し、入居希望者に対し説明・交付させていただきます。

また、東京都での賃貸借契約の場合、東京都における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例第２条に基づき、賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書を交付して説明いたします。

本説明は、退去時の原状回復や入居時の修繕について、オーナー様と入居者との費用負担の考え方を契約締結前にオーナー様に確認（了承後、本説明書に記名・捺印をいただきます。）をいただいた上で、入居希望者へ説明・交付するもので、本説明も重要事項説明同様に後日のトラブルの原因にならぬよう説明・交付させていただきます。

　③契約

重要事項説明等の説明・交付が完了後、賃貸借契約の締結となります。契約は、契約書・原状回復業務代行依頼書・入居のしおり及びごみの分別表などを説明し、交付することになります。なお、入居者に渡す資料は、弊社にて作成しますが、事前にオーナー様のご了承をいただいたもので行います。（契約書にはオーナー様の捺印をいただきます。）

　④鍵の引渡し

契約締結後、入居者に対し、物件の鍵を１本お渡しいたします。鍵は通常３本ございますので、オーナー様と弊社の業務委託内容によって異なりますが、１本はオーナー様、１本は入居者、もう１本は弊社で管理ということになります。

　⑤契約更新

更新時期を迎える入居者に対し、満了日の３ヶ月くらい前に更新案内を送付させていただきます。送付する前にオーナー様と更新後の家賃設定をご相談させていただきます。その後、オーナー様のお手を煩わすことなく更新契約事務、更新料の徴収を行います。

４．入居者管理業務

　①家賃集金　　

入居者からの家賃を弊社で入金確認し、精算書とともにオーナー様へお支払いいたします。また、オーナー様のお手を煩わすことなく、家賃滞納者へは電話及び訪問により催促を行い、安定的な家賃収入を確保して参ります。

　②クレーム処理

騒音・ごみの出し方などにより入居者又は近隣住民からのクレームは少なくはありません。共同生活をする上で必ずモラルが欠落した入居者は出てきてしまいます。そういったケースには、弊社は即時対応し、原因となる入居者へは注意文の送付、それでも改善されない場合は、改善されるまで何度でも電話連絡又は直接訪問し速やかに問題を解決していきます。また、オーナー様にはその都度、ご報告申し上げて参ります。

　③解約・明渡し

入居者からの物件の解約を弊社で受付、明渡し時の立会い、敷金・家賃の精算までトータルして弊社で行います。原状回復に係る入居者との費用負

　　　担の問題などはトラブルとなるケースが大変多く、ひとつ間違えると裁判といったケースもございます。弊社は不動産管理のプロとして実績に基づき

オーナー様に心配をお掛けすることなく、スムーズに明渡しを完了させていただきます。入居者もいろいろですので、万が一、トラブルになった場合

も弊社が責任を持って解決して参ります。

５．建物維持管理業務

　①定期巡回・特別巡回

業務委託内容により、以下の業務内容を行って参ります。

ア．定期巡回・・・毎週１回程度、物件のごみ置場の処理（分別など）、共用部分の掃き掃除・電球交換など

イ．特別巡回・・・毎月１回程度、共用部分・玄関扉・蛍光灯カバーなどの水洗い

　②修繕

定期巡回・特別巡回時の点検又は入居者からの連絡などにより物件の保全のため修繕が必要な場合に、軽微なもの（パッキン交換・シリンダー交換・建具の調整など）ついては弊社で直接行い、専門知識を要する場合には、弊社と提携している業者への発注代行を行うことが出来ます。緊急的な場合を除き、修繕費用の御見積りを事前にオーナー様へご提示させていただき、ご了承をいただいてからの修繕となります。

　③明渡し後のリフォーム

物件明渡し後、すぐに次の入居が出来るようにリフォームをする必要があります。リフォームと言っても簡単なクリーニングで済む場合とそうとはいかない場合がございます。あくまでも明渡し時の状態にもよりますし、費用が発生しますのでオーナー様とも相談させていただくことにもなります

なお、ハウスクリーニングであれば弊社が直接作業を行うことが出来ますが、それ以外の作業については弊社と提携している専門業者への発注代行ということになります。

　④法定点検・整備

法律で定められている以下の点検などは、オーナー様にとって不慣れな上、煩わしさが伴うものです。そこで弊社が検査の立会い保守点検などを代行して行わさせていただきます。

　・消防法に基づく消防検査の立会い、点検・維持管理、所轄消防署への報告

　・浄化槽法に基づく保守点検・清掃

　・水道法に基づく水槽の清掃・水質検査

この他にも、弊社及び弊社と提携している専門業者でオーナー様とご相談させていただきながら実施して参ります。

東京都武蔵野市吉祥寺南町２－２９－１０

株式会社　ユミナ・プランニング

TEL 0422-70-5052　FAX 0422-70-5053